전용면적·공급면적·평 — 부동산 면적 용어 끝내기

처음 집 보러 다닐 때 일이에요. 분명 광고에는 "33평형"이라고 큼지막하게 적혀 있었는데, 막상 들어가 보니 "어? 생각보다 좁은데?" 싶었거든요. 옆 단지 33평형은 분명 더 넓어 보였는데 말이죠. 그때는 그냥 "인테리어 차이인가" 하고 넘어갔어요.

알고 보니 그게 아니었어요. 같은 평형이라도 실제 내가 쓰는 공간은 집마다 다를 수 있더라고요. 그 비밀이 바로 면적 용어에 숨어 있었어요.

부동산에서 면적은 한 가지가 아니에요. 전용, 공용, 공급, 계약면적까지 종류가 여럿이라, 이걸 모르면 광고 숫자에 그대로 속기 쉬워요. 오늘 이거 하나만 잡고 가면 앞으로 매물 볼 때 헷갈릴 일이 없어요.

면적은 한 종류가 아니에요

가장 먼저 알아야 할 건, 우리가 흔히 말하는 '면적'이 실은 여러 겹이라는 거예요. 하나씩 보면 이래요.

전용면적. 현관문 열고 들어가면 나오는, 오롯이 우리 집 식구만 쓰는 공간이에요. 방, 거실, 주방, 화장실이 여기 들어가요. 진짜 내 살림이 펼쳐지는 공간이 바로 이거예요.

주거공용면적. 우리 동 사람들과 같이 쓰는 부분이에요. 계단, 복도, 엘리베이터, 현관 로비 같은 곳이죠. 나 혼자 쓰는 건 아니지만, 우리 집에 오려면 꼭 거쳐야 하는 공간이에요.

여기서 전용 + 주거공용 = 공급면적이 돼요. 아파트 분양할 때 "공급면적 몇 ㎡"라고 할 때 그 숫자가 이거예요. 흔히 말하는 'OO평형'도 보통 이 공급면적 기준이고요.

그런데 여기서 끝이 아니에요. 기타공용면적이라는 게 또 있어요. 지하주차장, 관리사무소, 경비실, 노인정처럼 단지 전체가 같이 쓰는 시설이에요. 공급면적에 이 기타공용면적까지 다 더한 게 계약면적이고요.

정리하면 이렇게 점점 커지는 구조예요. 전용 → (＋주거공용) 공급 → (＋기타공용) 계약. 안쪽일수록 '진짜 내 공간'에 가깝고, 바깥쪽일수록 '같이 쓰는 공간'까지 넓게 잡은 거죠.

평이랑 ㎡, 어떻게 바꾸나

요즘은 법적으로 ㎡(제곱미터)를 써요. 그런데 어른들은 여전히 "몇 평이야?"로 물으시죠. 그래서 둘을 자유롭게 오갈 줄 알면 편해요.

기준은 딱 하나예요. 1평 = 약 3.3㎡.

그러니까 ㎡를 평으로 바꾸려면 3.3으로 나누면 돼요. 반대로 평을 ㎡로 바꾸려면 3.3을 곱하고요. 예를 들어 전용면적 59㎡면 59 ÷ 3.3, 약 18평이에요. 84㎡면 약 25평이고요.

그런데 여기서 많이 헷갈려요. "84㎡인데 왜 34평형이라고 하지?" 싶거든요. 84를 3.3으로 나누면 25평인데 말이죠.

이유는 간단해요. '84㎡'는 전용면적이고, '34평형'은 공급면적이기 때문이에요. 우리가 흔히 '국민평형'이라 부르는 84㎡짜리 집은, 공용면적까지 더한 공급면적으로 따지면 대략 113㎡쯤 되거든요. 그걸 평으로 바꾸면 약 34평이 나오는 거죠. 둘 다 맞는 말인데, 재는 기준이 달라서 숫자가 다른 거예요.

'같은 84㎡인데 왜 체감이 다를까'

이제 제가 처음에 겪은 미스터리를 풀어볼게요. 같은 평형, 심지어 같은 전용 84㎡인데도 어떤 집은 더 넓게 느껴지는 이유 말이에요.

열쇠는 전용률이에요. 전용률은 공급면적에서 전용면적이 차지하는 비율이에요.

전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100

같은 33평형(공급면적)이라도, 전용률이 75%인 집은 전용면적이 더 넓고, 70%인 집은 그만큼 좁아요. 공용 공간에 면적을 더 많이 떼어줬다는 뜻이거든요. 로비가 으리으리하고 복도가 넓은 단지는 보기엔 좋지만, 정작 내 집 안은 좁아질 수 있는 거죠.

보통 아파트 전용률은 70~80% 사이예요. 오피스텔은 이게 50~60%로 뚝 떨어지는 경우가 많고요. 오피스텔 보러 갔다가 "분양면적은 넓다는데 왜 이렇게 좁지?" 했다면, 십중팔구 낮은 전용률 탓이에요.

그래서 매물 볼 때 평형 숫자만 보지 말고, 꼭 전용면적을 같이 확인하세요. 진짜 내가 살 공간은 결국 전용면적이거든요. 광고의 큰 숫자는 공용까지 다 끌어모은 값일 때가 많아요.

전용면적은 단순히 넓이만 알려주는 게 아니에요. 나중에 집을 갖게 되면 재산세 같은 세금을 매기는 기준이 되기도 하거든요. 그러니 익혀 두면 두고두고 써먹어요.

자주 묻는 질문

Q. 그럼 집 보러 갈 때 뭘 기준으로 비교해야 하나요?

A. 전용면적으로 비교하세요. 광고에 적힌 'OO평형'은 공용이 섞여 있어서 단지마다 들쭉날쭉해요. 반면 전용면적은 순수하게 우리 집 식구가 쓰는 공간이라, 같은 잣대로 견줄 수 있어요. "전용 몇 ㎡예요?"가 가장 정직한 질문이에요.

Q. 발코니(베란다)는 어느 면적에 들어가나요?

A. 발코니는 '서비스 면적'이라고 해서 전용면적에도, 공급면적에도 안 들어가요. 말 그대로 덤으로 주는 공간이죠. 그래서 발코니를 확장하면 전용면적 숫자는 그대로인데 실제 쓰는 공간은 넓어져요. 같은 전용 84㎡라도 확장 여부에 따라 체감이 또 달라지는 이유예요.

Q. '평형'이랑 '평'은 같은 말인가요?

A. 살짝 달라요. '평'은 면적 단위 그 자체(1평 ≈ 3.3㎡)이고, 'OO평형'은 공급면적을 평으로 어림한 분류예요. "전용 25평"과 "34평형"이 같은 집을 가리킬 수 있는 게 이 때문이에요. 그래서 더더욱 ㎡로 된 전용면적을 확인하는 습관이 안전해요.

마무리하며

용어가 많아 복잡해 보이지만, 결국 핵심은 하나예요. 광고 숫자(평형·공급면적)에 휘둘리지 말고, 전용면적을 보라는 것. 전용률까지 같이 챙기면 "같은 평형인데 왜 좁지?"의 답이 다 나와요.

집은 인생에서 가장 큰 거래잖아요. 목돈을 모으는 일도 만만치 않은데, 그렇게 마련한 돈을 면적 숫자 하나 잘못 읽어서 손해 보면 너무 아깝죠. 이런 용어 하나 제대로 챙기는 것만으로도 후회를 크게 줄일 수 있어요.

면적을 정확히 봤다면, 다음은 그 집의 권리관계를 확인할 차례예요. 다음 글에서는 보증금을 지키는 첫걸음, 등기부등본 보는 법으로 이어가 볼게요.